Per disciplinare il trasferimento della proprietà di un bene immobile sottoposto a vincolo di prelazione culturale, la legge ha previsto una specifica procedura da seguire per effettuare il completamento di tale transazione senza incappare in spiacevoli conseguenze e sanzioni, anche penali.

Cerchiamo dunque di riassumere in che modo avviene la compravendita di un bene sottoposto a tale vincolo, e cosa accade nell’ipotesi di mutuo e di interventi di ristrutturazione sullo stesso.

Come vendere casa sottoposta a vincolo dei beni culturali

Iniziamo subito con il rammentare che il legislatore ha previsto una serie di norme che disciplinano il trasferimento della proprietà con due obiettivi principali:

  • permettere al Ministero di esercitare il diritto di prelazione
  • irrogare le sanzioni penali e amministrative nel caso in cui vi sia violazione dell’obbligo.

Il vincolo temporale entro cui il Ministero potrebbe esercitare il proprio diritto di prelazione è pari a 60 giorni, che decorrono dall’atto di compravendita tra le parti, effettuato dal notaio.

Ciò premesso, la procedura che permette di completare con piena efficacia il trasferimento della proprietà del bene tra le parti prevede due step:

  • la stipula di un primo contratto condizionato, che sarà oggetto di denuncia alla Soprintendenza, da cui partono i 60 giorni di tempo. Gli effetti dell’acquisto retroagiscono alla conclusione del primo atto
  • l’atto dichiarativo con cui il notaio, entro 30 giorni, dovrà comunicare all’ente che potrà esercitare la prelazione l’avvenuta stipula della compravendita. Da quel momento partiranno i 60 giorni di tempo in cui il Ministero potrà rispondere positivamente o negativo. Nel caso più frequente, i 60 giorni trascorreranno senza un riscontro da parte del Ministero. In questo caso, vige la regola del silenzio/assenso.

Solo dopo l’avverata condizione sospensiva dei 60 giorni la parte promissaria acquirente può entrare in possesso a tutti gli effetti dell’immobile, mentre il possesso e il materiale godimento durante la fase di pendenza spettano alla parte venditrice. Il legislatore indica alla parte venditrice di custodire l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia.

E nel caso di mutuo?

Nell’ipotesi di mutuo l’atto di compravendita verrà stipulato contestualmente a quello del finanziamento, ma la banca erogherà il mutuo solamente trascorsi 60 giorni di tempo, e sempre che il Ministero abbia deciso di non esercitare il suo diritto (o sia stato attivato il meccanismo del silenzio/assenso).

Nel caso in cui invece il Ministero abbia esercitato il suo diritto:

  • la banca non procederà più all’erogazione del mutuo
  • il venditore riceverà dal Ministero la stessa somma di denaro che avrebbe potuto ricevere dal compratore
  • la parcella del notaio sarà comunque corrisposta.

Ricordiamo infine che in caso di interventi conservativi o di ristrutturazione sul bene immobile su cui ricade il vincolo culturale, è fondamentale assumere il via libera della Soprintendenza, oltre che del Comune. Nel caso di inosservanza di tale obbligo, il Ministero obbliga la parte proprietaria al ripristino delle condizioni e, nel caso in cui la reintegrazione non sia più possibile, al pagamento di una somma di denaro pari al valore della cosa perduta o alla diminuzione di valore subita dalla cosa.

 

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