Nella zona di Martellago e dell’entroterra veneziano, negli ultimi anni sono sorte diverse nuove costruzioni e complessi ristrutturati con terrazzi e lastrici di ultima generazione. Eppure, anche negli edifici recenti, non è raro che si manifestino infiltrazioni d’acqua verso gli appartamenti sottostanti, magari dopo pochi anni dalla consegna.
In questi casi, capire chi debba rispondere del danno richiede un’attenzione diversa rispetto agli edifici storici.
Costruttore, condominio o proprietario: chi risponde?
Nei fabbricati di nuova costruzione, un’infiltrazione dal terrazzo può derivare da diversi fattori: un difetto di posa dell’impermeabilizzazione, un errore progettuale nello smaltimento delle acque piovane, oppure semplice usura precoce di materiali non adeguati. Una situazione che apre a due possibili piani di responsabilità che è importante non confondere:
- la garanzia decennale del costruttore, prevista dall’articolo 1669 del Codice Civile per i gravi difetti che compromettono la funzionalità dell’opera;
- la responsabilità solidale tra condominio, proprietario e utilizzatore del terrazzo, secondo i principi generali in materia di infiltrazioni, richiamati anche da una recente sentenza della Cassazione (n. 11585 del 28 aprile 2026).
Se il difetto è riconducibile alla costruzione originaria e rientra nei termini della garanzia decennale, il costruttore può essere chiamato in causa. Se invece il problema deriva da mancata manutenzione o da un uso scorretto del terrazzo nel tempo, si applicano i criteri generali di responsabilità tra condominio, proprietario e conduttore.
Il principio della responsabilità solidale
Quando però più cause concorrono al danno, chi lo ha subito può chiedere il risarcimento integrale a uno qualsiasi dei soggetti coinvolti, senza doversi preoccupare in prima battuta di come si ripartiscono le responsabilità tra loro. È un principio che vale anche per gli edifici nuovi, dove magari sono coinvolti sia il costruttore sia il condominio costituitosi successivamente.
Un errore comune è pensare che il criterio dell’articolo 1126 c.c. (un terzo a chi usa il lastrico, due terzi al condominio) limiti automaticamente la richiesta di chi ha subito il danno. In realtà questo criterio riguarda i rapporti interni tra i responsabili, non il diritto al risarcimento integrale verso l’esterno.
Consigli pratici per chi vive in un edificio recente
Alla luce di quanto sopra, crediamo utile riassumere alcuni dei più pratici consigli che possono tutelare i propri interessi:
- Conservare tutta la documentazione della costruzione, compreso il capitolato e le garanzie rilasciate dal costruttore.
- Segnalare tempestivamente qualsiasi infiltrazione, anche minima, per non rischiare di far scadere i termini di garanzia.
- Richiedere una perizia tecnica che stabilisca se il difetto è di origine costruttiva o manutentiva: la distinzione cambia sensibilmente l’iter di responsabilità.
- Verificare il libretto di manutenzione dell’edificio, se presente, spesso fornito dal costruttore nei condomini più recenti.
Un tema utile anche per chi sta per comprare
Chi valuta l’acquisto di un immobile di nuova costruzione a Martellago e dintorni può chiedere, prima del rogito, se ci sono già state segnalazioni di infiltrazioni e se il costruttore ha ancora obblighi di garanzia in corso: un controllo semplice che può evitare sorprese nei primi anni di vita nella nuova casa.
