Il cambio di destinazione d’uso è la modifica delle funzioni che caratterizzano un determinato immobile: a seconda delle attività che si intendono svolgere, bisognerà infatti definire la corretta destinazione d’uso, come quella residenziale, commerciale o produttiva.
Può tuttavia capitare di dover modificare la destinazione d’uso, effettuando per l’appunto un cambio di destinazione. Ma come si fa? Ci sono delle ipotesi in cui non si può?
Cambio di destinazione d’uso rilevante o non rilevante?
Per scoprirlo bisogna in primo luogo comprendere che alcuni cambi di destinazione d’uso sono rilevanti, mentre altri non sono rilevanti: la differenza consiste nel fatto che nel primo caso (cambio di destinazione d’uso rilevante) si verifica un passaggio da una categoria all’altra, mentre nel secondo caso (cambio di destinazione d’uso non rilevante), la modifica d’uso avviene all’interno della stessa categoria.
Sancito quanto precede, ne deriva che nel caso di cambio di destinazione d’uso rilevante il proprietario del bene dovrà preoccuparsi di reperire dal Comune di riferimento un Permesso di costruire, esattamente come se si trattasse di una ristrutturazione edilizia.
Di contro, nel caso di cambio di destinazione d’uso non rilevante sarà sufficiente presentare una Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), in una procedura evidentemente molto più snella e semplificata.
Ad ogni modo, considerata la variabilità delle diverse ipotesi, la cosa migliore da fare è sempre quella di rivolgersi all’Ufficio tecnico comunale e verificare i regolamenti in vigore, che possono differire anche in modo significativo da una località all’altra.
Quando non è possibile il cambio di destinazione d’uso?
Nella maggior parte dei casi il cambio di destinazione d’uso è realizzabile previa SCIA o reperimento del Permesso di costruire. Ci sono tuttavia alcune ipotesi in cui il cambio di destinazione d’uso non è ammesso.
Tra le principali, si ricorda la possibilità che le caratteristiche dell’edificio o degli ambienti non si adattino alla nuova funzione prevista, o che i regolamenti e gli strumenti urbanistici comunali permettano il cambio.
Per tali motivi, è evidente come la destinazione d’uso urbanistica non possa essere sempre modificata: si tratta pertanto di un’operazione che deve essere valutata in anticipo, con cura e attenzione, al fine di non avere brutte sorprese una volta che ci si è portati troppo avanti con la transazione.
Ci sono dei costi per il cambio di destinazione d’uso?
L’operazione di cambio di destinazione d’uso ha dei costi che devono essere preventivati caso per caso, e che si riferiscono principalmente a:
- Compenso dei tecnici che si occupano della pratica
- Lavori edili necessari per la modifica funzionale dell’immobile
- Spese di segreteria e oneri di urbanizzazione.
Ricordiamo inoltre che se l’immobile, dopo il cambio di destinazione d’uso, muta la sua categoria catastale, si dovrà procedere con un aggiornamento delle imposte da corrispondere.
