Se hai ristrutturato casa con il Superbonus e stai pensando di venderla, c’è una domanda che dovresti porti subito: quando si sono conclusi i lavori? La risposta determina infatti se e quanto dovrai pagare allo Stato sul guadagno ricavato dalla vendita.
Non è certo un dettaglio secondario. La Legge di Bilancio 2024 ha infatti introdotto una norma specifica per gli immobili che hanno beneficiato di questi incentivi, e ignorarla può tradursi in un’imposta inattesa anche molto pesante.
Vale dunque la pena capire come funziona… prima di mettere il cartello “vendesi”.
Come funziona la plusvalenza immobiliare
Per capire cosa cambia con il Superbonus, è utile partire dalle regole generali sulla tassazione delle vendite immobiliari.
Quando si vende un immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto, la differenza si chiama plusvalenza. Non sempre questa differenza è tassata: la legge prevede che, trascorsi più di cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza sia esente da imposte. Chi compra una casa, la tiene per almeno cinque anni e poi la rivende, può pertanto incassare il guadagno senza dover rendere conto al fisco (ma ci sono comunque alcune eccezioni, come nel caso degli immobili ricevuti per donazione o successione).
Quando invece la tassazione scatta, l’imposta si calcola sottraendo dal prezzo di vendita il costo sostenuto per acquistare (o costruire) l’immobile, aumentato di tutte le spese documentate che ne hanno incrementato il valore nel tempo: ristrutturazioni straordinarie pagate di tasca propria, spese notarili, imposte di registro, oneri catastali e urbanistici. Più questo costo complessivo è alto, minore sarà la plusvalenza e quindi l’imposta da versare.
L’aliquota applicata è del 26%, versata come imposta sostitutiva attraverso il notaio al momento del rogito.
Perché il Superbonus cambia un po’ le cose
Il meccanismo appena descritto funziona bene nella maggior parte dei casi. Diventa però più complesso quando l’immobile è stato oggetto di interventi agevolati con il Superbonus 110%, e i lavori sono stati pagati tramite sconto in fattura o cessione del credito.
In questi casi, lo Stato ha già coperto interamente il costo della ristrutturazione. Permettere che quelle stesse spese vengano poi usate per ridurre la plusvalenza tassabile in caso di vendita significherebbe, di fatto, concedere una doppia agevolazione: prima i lavori a costo zero, poi una minore imposta sulla vendita. Per evitarlo, la Legge di Bilancio 2024 ha stabilito che chi vende entro dieci anni dalla fine dei lavori non può dedurre liberamente i costi del Superbonus dal calcolo della plusvalenza.
Attenzione però, perché a rendere più intricato il quadro normativo è il fatto che questa limitazione vale esclusivamente per chi ha usufruito del bonus al 110% con sconto in fattura o cessione del credito. Chi ha scelto la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, o ha beneficiato di percentuali inferiori, non è soggetto a queste restrizioni e può continuare a dedurre integralmente i costi degli interventi.
Chi è coinvolto e chi invece può stare tranquillo
La norma si applica a chiunque venda un immobile ristrutturato con il Superbonus prima che siano trascorsi dieci anni dalla conclusione dei lavori, indipendentemente dalla tipologia dell’immobile.
Sono però previste due esenzioni:
- gli immobili acquisiti tramite eredità;
- gli immobili usati come abitazione principale dal venditore o da un suo familiare per la maggior parte del periodo rilevante.
C’è inoltre un aspetto che spesso sorprende i proprietari: secondo la Circolare n. 13/E del 2024 dell’Agenzia delle Entrate, la norma si applica anche a chi non ha fatto alcun lavoro nel proprio appartamento, ma abita in un condominio le cui parti comuni (tetto, facciata, scale, impianti) sono state riqualificate con il Superbonus. È sufficiente che l’edificio abbia beneficiato degli incentivi perché tutti i condomini siano potenzialmente interessati.
Quanto si paga: dipende da quando si vende
Vendita entro i cinque anni dalla fine dei lavori
È lo scenario fiscalmente più gravoso. Le spese degli interventi Superbonus (110%, con sconto in fattura o cessione del credito) vengono infatti escluse dal calcolo: non abbassano la base imponibile, e la plusvalenza risulta più alta.
Facciamo i conti:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Lavori con Superbonus: 80.000 € (esclusi)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta al 26%: 800 €
Vendita tra i cinque e i dieci anni dalla fine dei lavori
Superato il quinto anno, la situazione è meno penalizzante: il 50% delle spese degli interventi agevolati può essere sommato al prezzo di acquisto, riducendo la base su cui si calcola l’imposta.
Stesso immobile, vendita dopo sei anni:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus: 40.000 €
- Totale costo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta al 26%: 400 €
Le spese che si possono sempre detrarre
In entrambe le fasce temporali, è possibile portare in deduzione tutte le spese documentate non legate al Superbonus che hanno aumentato il valore dell’immobile: interventi straordinari autofinanziati, costi notarili e imposte pagate all’acquisto, oneri catastali e urbanistici. Non rientrano invece le spese correnti di gestione ordinaria, come bollette, manutenzioni di routine o quote condominiali.
Perché il tema è sempre più attuale
Nel territorio di Martellago e più in generale nella provincia veneziana, il Superbonus ha avuto una diffusione significativa, soprattutto nei condomini degli anni Settanta e Ottanta che avevano più bisogno di riqualificazione energetica. Molti di quegli interventi si sono conclusi tra il 2022 e il 2023, significando che ci troviamo oggi in una finestra temporale in cui vendere può avere implicazioni fiscali importanti.
Prima di fissare un prezzo, prima di accettare una proposta, vale la pena sapere esattamente a quanto ammonterebbe l’imposta sulla plusvalenza e se ci sono margini per ridurla.
Hai un immobile ristrutturato con il Superbonus e stai valutando la vendita?
Il nostro team è a tua disposizione per un’analisi completa della situazione, con il supporto di professionisti fiscali qualificati. Contattaci qui per fissare un appuntamento: ti aiuteremo a vendere con piena consapevolezza, senza sorprese dell’ultimo momento!
